L’encadrement des loyers, en bref
Dans les communes qui l’appliquent, le loyer d’un logement du parc privé ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré, fixé chaque année par arrêté préfectoral. Ce plafond dépend de quatre critères : le secteur géographique, le nombre de pièces, l’époque de construction de l’immeuble et le caractère meublé ou non de la location.
Le dispositif est une expérimentation ouverte par l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, portée à huit ans par la loi 3DS du 21 février 2022. Elle s’achève le 23 novembre 2026. Un dépassement constaté avant cette date reste réclamable ensuite : l’action en restitution des trop-perçus se prescrit par trois ans.
Où l’encadrement s’applique, et depuis quand
Neuf territoires appliquent aujourd’hui l’encadrement en France. Portalex calcule à partir des arrêtés préfectoraux eux-mêmes : il en a chargé 21 millésimes sur 6 de ces territoires, ce qui lui permet d’évaluer un bail selon l’arrêté en vigueur à sa date de signature — et non selon le barème du moment, qui ne s’applique pas rétroactivement.
| Territoire | Encadré depuis | Dans le simulateur | Barème le plus récent |
|---|---|---|---|
| Paris | 1er juillet 2019 | 8 millésimes 80 secteurs | jusqu’au 24 novembre 2026 |
| Lille, Hellemmes et Lomme 3 communes | 1er mars 2020 | pas encore | — |
| Plaine Commune 9 communes | 1er juin 2021 | 2 millésimes 8 secteurs | jusqu’au 31 mai 2024 le barème en cours n’est pas encore intégré |
| Lyon – Villeurbanne 2 communes | 1er novembre 2021 | 5 millésimes 233 secteurs | jusqu’au 31 octobre 2026 |
| Est Ensemble 9 communes | 1er décembre 2021 | 2 millésimes 6 secteurs | jusqu’au 31 mai 2024 le barème en cours n’est pas encore intégré |
| Montpellier | 1er juillet 2022 | 2 millésimes 5 secteurs | jusqu’au 30 juin 2024 le barème en cours n’est pas encore intégré |
| Bordeaux | 15 juillet 2022 | 2 millésimes 4 secteurs | jusqu’au 14 juillet 2024 le barème en cours n’est pas encore intégré |
| Pays Basque 24 communes | 25 novembre 2024 | pas encore | — |
| Grenoble-Alpes Métropole 21 communes | 20 janvier 2025 | pas encore | — |
Comment le plafond se calcule
Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence médian augmenté de 20 % ; le loyer de référence minoré lui est inférieur de 30 %. Ces valeurs sont exprimées en euros par mètre carré de surface habitable : le plafond d’un logement s’obtient en les multipliant par sa surface.
Le dépassement mensuel est la différence entre le loyer hors charges réellement payé et ce plafond. La somme récupérable est ce dépassement multiplié par le nombre de mois compris dans la fenêtre de prescription — trois ans au plus.
Ce que le simulateur refuse de faire
Quand une donnée manque ou qu’un doute subsiste — époque de construction incertaine, adresse non localisée, arrêté frappé de contentieux, barème non encore publié — le service n’affiche aucun chiffre et transmet le dossier à un avocat. Une estimation fausse présentée comme légale coûte plus cher qu’une absence d’estimation.
Questions fréquentes
Comment savoir si mon loyer dépasse le plafond légal ?
Comparez votre loyer hors charges au loyer de référence majoré de votre secteur, multiplié par la surface habitable de votre logement. Ce plafond dépend du secteur géographique, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du caractère meublé ou non. Le simulateur de Portalex effectue cette comparaison à partir de l'arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature de votre bail.
Quelles villes appliquent l’encadrement des loyers ?
Paris depuis le 1er juillet 2019, Lille, Hellemmes et Lomme depuis mars 2020, les neuf communes de Plaine Commune depuis juin 2021, Lyon et Villeurbanne depuis novembre 2021, les neuf communes d'Est Ensemble depuis décembre 2021, Montpellier depuis juillet 2022, Bordeaux depuis juillet 2022, vingt-quatre communes du Pays Basque depuis novembre 2024 et vingt et une communes de Grenoble-Alpes Métropole depuis janvier 2025.
Combien puis-je récupérer si mon loyer est trop élevé ?
Vous pouvez réclamer la différence entre le loyer payé et le plafond légal, pour chaque mois concerné, dans la limite de la prescription de trois ans prévue à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Un dépassement de 200 euros par mois sur trois ans représente ainsi 7 200 euros.
Que faire si le loyer de référence majoré n’est pas mentionné dans mon bail ?
Son absence est irrégulière : la mention du loyer de référence et du loyer de référence majoré est obligatoire dans les contrats conclus dans les zones d'encadrement. Le locataire peut mettre le bailleur en demeure de la faire figurer, et cette omission constitue un argument à part entière dans une demande de restitution.
L’encadrement des loyers s’arrête-t-il en 2026 ?
L'expérimentation ouverte par l'article 140 de la loi ELAN prend fin le 23 novembre 2026, sauf prolongation votée par le Parlement. Les dépassements constatés avant cette date restent réclamables ensuite, la prescription étant de trois ans.
Le simulateur est-il gratuit ?
Oui, l'estimation est gratuite et sans engagement. Elle est indicative et sans valeur juridique : si la situation le justifie, un avocat examine le dossier avant toute démarche.
Les estimations produites sont indicatives et sans valeur juridique. Elles reposent sur les arrêtés préfectoraux publiés et sur les informations saisies par l’occupant. Seul un avocat peut apprécier une situation individuelle et engager une démarche.