L’encadrement du niveau des loyers est une expérimentation. L’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 l’a ouverte pour cinq ans ; la loi 3DS du 21 février 2022 l’a portée à huit. Elle s’achève donc le 23 novembre 2026, sauf prolongation votée d’ici là — au jour où ces lignes sont écrites, aucune ne l’a été.
La question que pose cette échéance n’est pas « faut-il se dépêcher », mais « qu’est-ce qui survit ». Les deux réponses ne sont pas les mêmes.
Ce que la fin de l’expérimentation arrête
À compter du 24 novembre 2026, un bail signé ne sera plus soumis au plafond : le loyer redeviendra librement fixé, sous la seule réserve, dans les communes concernées, de l’encadrement de l’évolution des loyers — qui limite la hausse à la relocation, sans fixer de plafond absolu. Les deux dispositifs sont distincts, et confondre l’un avec l’autre est l’erreur la plus fréquente sur ce sujet.
Les arrêtés préfectoraux de 2026 anticipent déjà l’échéance : tous s’arrêtent au 23 ou au 24 novembre 2026 selon les territoires, là où ils couraient jusqu’ici sur douze mois pleins.
Ce que la fin de l’expérimentation n’efface pas
Un dépassement constaté avant cette date reste réclamable après. La règle applicable à un bail est celle qui était en vigueur à sa signature, et la disparition du dispositif ne rétroagit pas sur les sommes déjà indûment perçues.
Ce qui borne la réclamation n’est donc pas la fin de l’expérimentation, mais la prescription triennale : les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans, en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Un locataire qui constate en 2027 un dépassement courant depuis 2024 pourra toujours agir — dans la limite des trente-six mois précédant sa demande.
Autrement dit, l’échéance de novembre 2026 ferme la porte pour l’avenir et la laisse entrouverte pour le passé, à mesure que la fenêtre glisse. En pratique, des créances nées de l’encadrement se discuteront encore en 2029.
Ce qu’il est raisonnable de faire d’ici là
Rien qui relève de l’urgence artificielle. Deux vérifications suffisent, et elles ne coûtent rien : que le bail mentionne bien le loyer de référence et le loyer de référence majoré — leur absence est en soi une irrégularité, et le bailleur peut être mis en demeure de compléter le contrat dans le mois ; et que le loyer hors charges effectivement payé ne dépasse pas ce plafond.
Les quittances sont ici la pièce déterminante : ce sont elles qui établissent ce qui a été payé, mois par mois, et donc l’assiette de la réclamation. Le simulateur fait la première comparaison à partir de l’arrêté en vigueur à la date de signature du bail.
Une réserve, et elle compte
Une prolongation reste possible : le sujet revient régulièrement devant le Parlement, et plusieurs territoires ont demandé la pérennisation du dispositif. Ce texte décrit l’état du droit à sa date de publication, pas un pronostic législatif. Il sera mis à jour si la loi change.
Les termes employés
- Encadrement des loyers
- Dispositif qui plafonne le loyer d’un logement du parc privé au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, dans les communes qui l’ont demandé.
- Prescription triennale
- Délai de trois ans au-delà duquel une action née du contrat de bail — dont la restitution d’un trop-perçu de loyer — ne peut plus être engagée.
- Loyer de référence majoré
- Plafond légal du loyer dans une commune où l’encadrement s’applique : le loyer de référence augmenté de 20 %.
Ce texte décrit la règle générale et ne constitue pas une consultation. Il est à jour à sa date de publication ; le droit change. Vérifier si votre loyer dépasse le plafond.